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各鎮人民政府、街道辦事處，區政府各部門、各直屬單位：

為進一步規范村級集體經濟組織留用地管理，促進村級集體經濟穩定持續發展，根據《國土資源部關于進一步做好征地管理工作的通知》（國土資發〔2010〕96號）、《浙江省人民政府關于加強和改進土地征用工作的通知》（浙政發〔2002〕27號）、《關于進一步規范村級安置留地管理的指導意見》（浙土資發〔2006〕23號）和《杭州市人民政府關于印發〈杭州市區村級留用地管理辦法（試行）〉的通知》（杭政函〔2014〕35號）等精神，經區政府研究，現就加強我區村級留用地管理提出以下意見：

一、嚴格村級留用地的指標管理

村級留用地是指以村級集體經濟組織為單位，在城鄉規劃和土地利用規劃確定的建設用地范圍內，按照一定比例核定規模，給予相關優惠扶持政策，專項用于發展村級集體經濟的土地。

村級留用地指標是指因城市建設征收我區農村集體所有土地時，按建設項目征收耕地面積的一定比例向被征地村核發的，由土地面積、等級、性質等要素構成的專項指標。

（一）留用地指標撥付標準。

1．全區各村級集體經濟組織在被征收耕地面積達到耕地總面積60%以上的情況下（耕地面積計算以征收批準面積和全國土地二次調查成果確定的面積為準），按照征收集體耕地面積的10%以下申請核撥村級留用地指標。

2．以2016年底經有關部門核準的村級集體經濟成員為基數，成員在1000人以下的村級集體經濟組織，申請核撥的留用地指標上限為50畝；成員1000人以上的村級集體經濟組織，每多100人，留用地指標相應增加1畝。

（二）留用地指標使用方式。

1．進行留地開發，每個村級集體經濟組織留地開發面積不得超過留用地指標的50%，且最多不超過50畝。

2．由政府進行貨幣化收購，對尚未落地或者無法落地的留用地指標、超過留地開發面積部分的留用地指標以及因無法按照留用地開發模式進行開發的留用地由政府按被征地塊商業用地基準地價（容積率為2.0）的價格進行收購。貨幣化收購資金由各鎮（街道）、項目實施單位負責籌集，繳國土部門統一審核撥付。支付貨幣化收購資金時如遇土地基準地價調整的，應按調整后的基準地價進行收購。

在本意見下發前，各征地單位已經與被征地村級集體經濟組織或村民委員會簽訂土地征收協議并確定了村級留用地指標的，原則上按已簽訂的協議執行。

區國土部門負責留用地指標的管理工作，以村級集體經濟組織為單位對留用地指標建卡造冊，實行動態臺賬管理。

二、加強村級留用地的規劃管理

區規劃建設部門應會同各鎮（街道）做好全區村級留用地的規劃工作，并與控規做好銜接，項目選址應符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，原則上應選址在非住宅區，確保村級留用地布點科學。
　村級留用地項目由鎮（街道）統籌規劃，可以打破村界在所屬鎮（街道）范圍內選址，成規模集中開發。

因規劃和地塊條件等原因，村級留用地項目落地區塊面積大于村級留用地指標數且分割后無法利用的，報經區政府批準可以一并出讓，但超出指標面積的出讓金不予返還。

三、明確村級留用地的開發方式

村級留用地項目可按城市規劃確定的土地用途開發，并向區發改部門申請立項審批，在辦理相關手續后，采用出讓方式供地，可以根據《杭州市人民政府辦公廳關于印發杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案的通知》（杭政辦〔2017〕4號）由國有平臺公司參與建設租賃住房，但不得用于商品住宅開發。

村級留用地的開發模式由村級集體經濟組織自行選擇，經所在鎮（街道）、國土部門審核后，報區政府批準，可采用以下方式開發：

（一）自主開發。

自主開發的村級留用地項目，由村級集體經濟組織出具不對外合作開發的書面承諾，經所在鎮（街道）審核后，報區政府批準同意，可辦理協議出讓手續，在符合城鄉規劃的前提下，對不具備商業開發條件的區域可以選擇以標準廠房等工業項目進行開發。

協議出讓的村級留用地項目，由村級集體經濟組織統一按照國土資源部《關于印發〈招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范〉（試行）和〈協議出讓國有土地使用權規范〉（試行）的通知》（國土資發〔2006〕114號）規定的程序辦理協議出讓手續，國有土地使用權出讓價款按規定足額繳納。

（二）合作開發。

合作開發的村級留用地項目，一律采取招拍掛方式公開出讓，原則上由國有平臺公司與村級集體經濟進行合作開發，合作開發方式為各村級集體經濟組織提供留用地指標和土地，并獲取不低于地上總建筑面積（不含物業用房面積）51%的房產和地下空間51%的建筑面積；合作方所持不高于49%比例的物業產權。村級集體經濟組織在明確合作開發條件時，應向本集體經濟組織成員會議或者成員代表會議公布合作開發內容（權益分配、投資強度、返租事宜）及項目開發方案設想（業態分布、投資規模）進行討論通過。

留用地合作開發項目的做地主體為國有平臺公司的，由做地主體負責土地出讓前期手續的具體辦理工作。項目所屬鎮（街）、村（社）做好項目地塊拆遷補償、三通一平、圍墻構筑和場地管理等工作，具備凈地出讓條件，做地成本由村級集體經濟組織自行承擔。

（三）統籌開發。

對涉及多家村級集體經濟組織聯合開發建設的或者其他需統籌開發的留用地項目，可委托國有平臺公司進行開發建設，各級村級集體經濟組織負責提供留用地指標和土地，承擔相應的開發建設資金，并獲取相應比例的物業產權，國有平臺公司負責項目的開發建設和建成后的運營管理，并承擔相應的權利和義務。

（四）置換物業開發。

村級集體經濟組織選擇留用地置換非住宅房產的，可在本鎮（街道）范圍內的經營性土地招拍掛項目中，附帶留用地置換無償返還的商業、商務用房及與之對應的配套設施，村級留用房產的位置、面積、建設標準、移交時間等作為前置條件，由村級集體經濟組織在招拍掛出讓前提供。村級集體經濟組織根據原確定的地塊容積率、村級留用地指標合理確定需置換的非住宅房產面積，經所在鎮（街道）審核同意后報區政府批準。村級集體經濟所取得的房產作為村級集體固定資產，用于發展村級集體經濟，不得擅自轉讓。

四、強化村級留用地的項目管理

村級集體經濟組織按本意見規定持有的房產及相應的土地使用權應作為單一產權進行不動產登記，并在不動產權證中注明“屬留用地項目中村級集體經濟組織持有的不可轉讓部分，不得分割、不得轉讓”。

（一）自主開發的留用地項目。允許分割銷售、轉讓低于49%的地上建筑物及其對應的土地面積，且只能按幢或層分割轉讓，不得按間或套分割轉讓。辦理地上建筑物和土地轉讓，應在產權交易機構進行公開交易或委托中介機構進行價格評估后協議轉讓。項目轉讓的建筑面積、用途、層次、價格等具體情況，應在村級集體經濟組織范圍內進行公告后，依法辦理不動產登記手續。允許轉讓部分，每個樓層的不動產權證中均注明“不得按間或套轉讓，不得辦理分割登記”。

（二）采用合作開發和統籌開發的留用地項目。項目在竣工并經土地復核驗收后，按原批準的析產方案進行析產，村級集體經濟組織自留建筑面積及分攤土地不得銷售和轉讓，合作方所持有的房產除國家和省、市有特殊規定外，可以按照規劃批建的最小設計單元分割銷售、轉讓。

合作方總體負責留用地的開發建設，按照市、區相關文件規定可采用自建或代建模式開發留用地項目，可引進戰略合作伙伴及品牌開發商，提升項目品質。

村級集體經濟組織所持物業可自行組織招商，也可委托國有平臺公司運營管理，需自行組織招商的，招商業態、入駐企業與國有平臺公司共同協商確定；委托國有平臺公司運營管理的，按照同等物業市價確定物業返租價格，具體方式由村級集體經濟組織和國有平臺公司協商約定。

（三）留用地項目建成后，村級集體經濟組織持有部分可用于租賃獲取長期收益，嚴禁通過“以租代售”形式變相轉讓。

（四）村級留用地不得用于除村級集體經濟組織、本留用地項目以外的其他經濟實體的抵押和擔保。如留用地項目確需抵押，由所在鎮（街道）審核批準，并監管使用。抵押所得價款應全部用于本留用地項目建設，不得用于其他建設和投資。

五、規范村級留用地的資金使用

（一）協議出讓的村級留用地項目，應按照項目所在土地等級的市場評估價計繳土地出讓金；公開招拍掛出讓的留用地項目，按照成交價款計繳土地出讓金。

（二）村級留用地出讓價款在扣除各項規費、成本和專項提留后，由區財政部門通過鎮（街道）返還到村級集體經濟組織，資金由鎮（街道）統一管理。

（三）各村級集體經濟組織要設立專賬，村級留用地收益只能用于村級公共設施建設和購置住宅除外的經營性用房，不得分配到戶。其中貨幣化收購資金須將不少于51%用于購置在臨安區范圍內除住宅外的經營性用房并長期持有。

（四）區農辦、財政、審計、監察、國土等部門要會同鎮（街道）加強對貨幣化收購資金、出讓收益使用的指導和監督，對貨幣化收購資金、土地出讓收益的使用和管理要進行定期審計。

六、完善村級留用地的工作機制

（一）建立健全管理機制。村級留用地的管理由區政府統一領導，相關部門配合，鎮（街道）應落實相應人員，協調、監督和管理村級留用地，包括指標核撥、用地申請、手續辦理、工程建設和資金使用等。

（二）落實村級民主程序。凡涉及村級留用地開發方式、項目管理、資金使用的，均須三分之二以上村級集體經濟組織成員或者三分之二以上村集體經濟組織成員代表同意，報所在鎮（街道）審核批準。

（三）統籌招商引資。村級留用地應由鎮（街道）統一對外招商為主，村級集體經濟組織自主招商的項目須經所在鎮（街道）批準，區相關部門應將村級留用地納入招商范圍，并根據產業規劃主動對接，幫助招商引資。

（四）強化監督管理。區各有關部門要嚴格留用地項目審批，做好項目批后監管工作，嚴肅查處留用地開發建設過程中存在的違法違規行為。

1．留用地項目的開發建設應嚴格按照規范執行，區規劃建設部門應嚴格做好留用地項目的方案設計審查、施工許可等工作，嚴禁出現類住宅戶型的設計，對違反規定的設計、施工行為依法進行查處。

2．留用地項目建成后，區規劃建設部門應對留用地項目的房產經營及物業管理進行指導和監管，會同相關部門對違規銷售（或轉讓）、以租代售等行為依法進行查處。

3．區市場監管、城市管理等部門負責監督管理村級留用地項目的廣告宣傳，依法對違規進行房地產銷售的廣告宣傳行為進行查處。

本實施意見自10月30日起施行，由國土部門牽頭組織實施，《臨安市人民政府關于加強村級安置留用地管理的若干意見》（臨政發〔2010〕52號）同時廢止，《臨安市人民政府關于進一步加快推進城中村改造實行公寓式安置的實施意見》（臨政函〔2012〕107號）中有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。

本意見由杭州市國土資源局臨安分局負責解釋。

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杭州市臨安區人民政府

2017年9月28日

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（此件可公開發布）

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政策原文：臨政函〔2017〕64號.pdf