尊敬的陳宇英委員：

您在區政協十屆四次會議上提出《關于加強我區老舊小區改造項目監督管理的建議》的建議，已由區政府交我局主辦。該提案對我區老舊小區改造項目監督管理中存在的問題梳理透徹、建議中肯實用，現就下步如何加強舊改項目管理答復意見反饋如下：

一、舊改項目監管突出問題

（一）項目落實方面。主要存在三個矛盾：一是進度要求與項目管理之間的矛盾。上級對老舊小區改造項目的時間要求較緊，但街道作為建設單位經驗不足，前期工作不夠深入，項目實施的精細化推進不夠，可能會達不到項目管理要求。二是項目招標與施工質量之間的矛盾。由于招投標規定的限制，中標企業施工水準參差不齊，導致個別項目施工進度、質量存在瑕疵。三是政府責任與業主主體之間的矛盾。舊改項目實施前均要開展群眾意愿征集、項目方案公示，以體現業主主體的原則，但實際無論在實施過程還是在資金湊集等方面過度依賴政府，導致政府在舊改過程中承擔無限責任，監管壓力大。

（二）改造過程方面。一是改造成效與群眾期望還有差距。“街區”改造模式按照每平方400元的標準投入，主要以基礎配套功能提升為改造重點，以滿足群眾基本需求為主，改造后居民個人獲得感還不夠強，與群眾期望還有差距。二是落實少數服從多數的原則仍有現實困難。改造區塊都是按照少數服從多數的要求實施改造，但少數群眾在施工用材、停車位與綠化方案的選擇等方面堅持己見，產生很多信訪投訴問題，甚至存在較多無理訪。三是施工過程中溝通協調有困難。施工單位與改造區塊內住戶的溝通不夠，有些問題整改不及時，導致問題升級形成信訪問題。同時，區住建、街道在項目施工過程中的溝通協調力度還需進一步加大。

（三）建設管理方面。建設程序中存在不規范的現象，存在邊設計邊施工、未經審批擴大建設規模，部分隱蔽工程資料缺失等問題。

（四）長效管理方面。臨安街區改造范圍內不成規模3幢以下零星小區較多，按照“化零為整”的改造原則，力爭實現“街區”物業管理全覆蓋。但后續長效管理仍存在很多問題：一是零星小區封閉管理難度大。特別是單位宿舍基本不同意與相鄰樓幢整合封閉管理。二是業主自治組織成立難度大。對于老舊小區而言，由于產權成分和住戶階層都非常復雜，改造后成立業主委員會等相關組織難度很大。三是收費難度大。能否有效收費最終決定了物業管理是否可持續，一般來說“80%”是小區物業管理盈虧分水嶺。對于老舊小區而言，要達到這個標準往往十分困難，這直接影響了物管公司接管老舊小區的意愿，同時，從無費到有償的轉變過程，居民拒繳的情況比較普遍。

二、下步舊改監管努力的方向

（一）科學制定改造目標，扎實推進項目前期。按照“自主申報、量力而行、二不改、二優先”的原則，一是由街道組織轄區內小區自主申報，需符合杭州改造要求、城市控規以及基礎設施相對薄弱的條件，由區住建組織相關部門研究后，報區政府確定年度改造計劃。二是督促項目建設單位切實認真履行主體責任，按照“科學論證、做實前期”的原則，對老舊小區項目的策劃、可行性論證、資金籌措等過程負責。依法選擇各階段建設項目的勘測、設計、監理、施工單位，簽訂相應的服務合同，依法組織和督促上述活動，履行合同權利和義務；同時要提高咨詢、設計、評估專業服務質量，實行咨詢、設計、評估成果質量終身負責制，把有關處理結果納入相關單位和責任人的信用檔案。

（二）規范確認改造內容，強化項目全流程監管。一是強化組織實施流程。堅持以群眾需求為核心，發揮居民主體作用，強化居民的“主人翁”意識，變“要我改”為“我要改”，建立“居民申報、區級統籌、屬地實施”的工作機制。二是建立健全貫穿舊改項目全生命周期，銜接事前、事中、事后全監管環節的新型監管機制，不斷提升監管能力和水平，進一步規范項目管理。一方面加強線上管理。通過投資項目全生命周期管理平臺，實時監測項目進度，每月通報進度滯后的單位，并通過下發交辦單督辦單的形式督促整改到位；另一方面加強線下督查檢查，定期將對建設中的老舊小區工程進行督查，除了對投資和項目進度進行常規督查外，還對項目建設的工程質量、安全管理、審批程序、資金使用等開展全方位專題督查，杜絕項目質量不高、工期拉長等問題。三是加強施工監管，根據市建委要求，老舊小區改造項目施工前需辦理施工許可證并納入住建局質監站監管，下步舊改工作必須突出“先辦證，再施工”的原則，強化施工日常監管。

（三）強化工程變更監督，規范項目移交工作。一是根據《臨安區政府投資項目工程變更管理辦法》的管理要求，建議由審計單位定期或不定期開展建設項目工程變更專項審計，嚴把變更的必要性、合理性、真實性。同時督促項目建設單位加快現有工程變更及時辦理、遺留問題及早處置，防止“先實施、后審批”現象，并推動工程項目盡快結算、決算，真正實現閉環管理。二是進一步加強項目資金財務管理和監督，完善項目竣工形成資產的移交和管理。項目概算評審、標的評審、結算評審要同向發力，形成完整的政府投資項目資金監管閉環，確保財政資金安全。同時加強建管從初步設計到竣工驗收的全程協作，邀請管理單位參與施工圖交底，施工重要節點驗收、竣工驗收等多個環節。接管要按照移交標準在方案設計時提出意見，要在竣工驗收時提出問題，在建設單位問題整改到位后，項目再予以竣工驗收。

（四）完善配套政策，形成良性循環局面。一是注重強化宣傳引導。通過公眾號、新聞媒體，結合社區各類宣傳活動宣傳物業管理相關政策和管理優勢，引導居民建立聘請物業管理的意識。二是強化政策落地。深入貫徹《杭州市臨安區老舊小區管理辦法（試行）》文件規定，落實相關物業補助資金。積極引導物業公司、各類型專業化物業服務企業參與具備單獨實施專業化物業管理條件的老舊小區的管理。對暫不具備單獨實施專業化物業管理條件的老舊小區，進一步探索完善由街道（鄉鎮）或社區作為實施主體，以成片區域為單位引進“大物業服務”模式。對滿足自治條件的其他小區，鼓勵業主以幢為單位，成立“小區管家”“自治小組”等形式實現規范管理。三是依托“臨里紅管家”機制，打造“1+3+X”多方聯動管理模式。“1”是以街道為核心，充分發揮基層主體作用，營造社區、小區治理良好環境。“3”是以社區、業委會、物業服務企業為主要成員，發揮小區日常管理當中的核心作用，“X”是發揮共建單位的結對幫扶作用，圍繞居民需求共同商議解決難點問題。

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單位領導：周望頡

聯?系?人：王晨煒

聯系電話：0571-89541043

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杭州市臨安區住房和城鄉建設局

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